Số lượt truy cập
17369520
Phản hồi ý kiến của Tổ chức và cá nhân
Trả lời câu hỏi của các tổ chức tại hội nghị đối thoại doanh nghiệp với chính quyền thành phố (12/9/2017 16:32)

Ngày 04 tháng 8 năm 2017 Trung tâm xúc tiến thương mại và đầu tư phối hợp với Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức hội nghị đối thoại doanh nghiệp với chính quyền thành phố để giải đáp những thắc mắc, kiến nghị trong các lĩnh vực về xây dựng.
9 đơn vị là Công ty TNHH DV và TV TRIỂN LUẬT, Công ty CP máy công cụ và thiết bi T.A.T, Cơ quan xúc tiến thương mại và đầu tư Hàn quốc tại TP.HCM (KOTRA HCMC), Công ty tư vấn và xúc tiến Á châu,  Công ty TNHH Maeda Việt Nam, 
Công ty cổ phần địa ốc Thảo Điền; Công ty TNHH giao nhận vận tải toàn cầu và Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành  đã gửi ban tổ chức 25 câu hỏi và được Sở Xây dựng trả lời bằng văn bản phát hành trong hội nghị. 

 

1. CÔNG TY ĐẦU TƯ NAM LINH ( 915/27/22 Lê Văn Lương, huyện Nhà Bè)                                                                                

- Công ty Bất động sản (BĐS) chúng tôi bán nhà trong tương lai như chung cư, nhà ở khu đô thị đây không phải là sản phẩm của chúng tôi nhưng chúng tôi nhận cọc của khách 60 - 90% giá trị sản phẩm và sau đó chúng tôi chuyển nhượng sản phẩm này lại cho công ty BĐS khác thì có phạm luật không?

- Công ty BĐS chúng tôi bán nhà trong tương lai như chung cư, nhà ở khu đô thị đây không phải là sản phẩm của chúng tôi nhưng chúng tôi nhận cọc của khách 60 - 90% giá trị sản phẩm và sau đó chúng tôi chuyển nhượng sản phẩm này lại cho công ty BĐS khác, trên hợp đồng đặt cọc chúng tôi có ghi chúng tôi nhận bao tiêu cho công ty BĐS khác có sản phẩm vậy chúng tôi có vi phạm không?

Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, trả lời:

Theo Điều 328 Luật Dân sự năm 2015 quy định đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời gian để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp Công ty môi giới bất động sản với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở ký hợp đồng hợp tác nhận bao tiêu sản phẩm cho cho chủ đầu tư đó là thỏa thuận dân sự.

Hiện nay, theo quy định Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì chủ đầu tư kinh doanh bất động sản không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản (Khoản 5 Điều 13).

Như vậy, việc Công ty ký kết hợp đồng với khách hàng để bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng không phải sản phẩm của Công ty là không phù hợp với quy định của pháp luật. Trước khi chủ đầu tư ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng, dự án phải được Sở Xây dựng có Văn bản xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán thì chủ đầu tư mới được ký hợp đồng mua bán nhà ở đó.

 

2. CƠ QUAN XÚC TIẾN THƯƠNG MẠI VÀ ĐẦU TƯ HÀN QUỐC TẠI TP.HCM (KOTRA HCMC) (P.708B, Lầu 7, Diamond Plaza, 34 Lê Duẩn, Q.1. Ngành nghề, lĩnh vực: Xúc tiến thương mại, đầu tư giữa Hàn Quốc và Việt Nam)

- Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép cá nhân nước ngoài mua nhà. Tuy nhiên, cá nhân nước ngoài chỉ có thể mua nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

a. Chỉ có thể mua nhà ở thương mại trực tiếp từ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở? Hay có thể mua nhà ở thương mại từ chủ sở hữu Việt Nam?

* Ví dụ:

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại dạng khu căn hộ A do chủ đầu tư là Công ty B thực hiện;

- Cá nhân nước ngoài C muốn mua căn hộ C20.

- Trong trường hợp căn hộ C20 chưa có người mua thì C có thể mua trực tiếp từ Công ty B nếu thoả điều kiện quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 161 Luật Nhà Ở.

- Tuy nhiên, nếu căn hộ C20 đã có người mua (chẳng hạn, cá nhân người Việt Nam), thì C có được quyền mua lại căn hộ C20 từ chủ sở hữu Việt Nam hay không?

b. Trong thời hạn sở hữu nhà, cá nhân nước ngoài có thể bán nhà ở do họ sở hữu cho cá nhân, tổ chức nước ngoài hoặc trong nước.

Quy định này có mâu thuẫn với quy định cá nhân nước ngoài chỉ có thể mua nhà ở thương mại trực tiếp từ chủ đầu tư hay không?

c. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở được hiểu là các dự án được cấp phép sau ngày có hiệu lực của hai luật trên hay tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở?

Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, trả lời:

Luật Nhà ở năm 2014, quy định cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ (Điểm b Khoản 2 Điều 159).

- Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam (Điểm c Khoản 2 Điều 161).

 

- Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân nước ngoài được quyền cho thuê nhà ở để sử dụng vào các mục đích mà pháp luật không cấm (Điểm a, Khoản 2, Điều 162 Luật Nhà ở).

Như vậy, ngoài mục đích cho thuê nhà để ở thì các mục đích cho thuê nhà khác như để làm văn phòng, nhà hàng, cửa hàng… đối với nhà ở riêng lẻ thì có được phép hay không?

Phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản, trả lời:

Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Đối với chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài thì được cho thuê nhà ở để sử dụng vào các mục đích mà pháp luật không cấm nhưng trước khi cho thuê nhà ở, chủ sở hữu phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo quy định của pháp luật. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam (Điểm a Khoản 2 Điều 162).

 

-Thời hạn sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài tối đa là 50 năm. Trước khi hết thời hạn này mà chủ sở hữu nhà ở là cá nhân nước ngoài bán nhà thì thời hạn sở hữu nhà của người mua trong các trường hợp sau như thế nào:

a. Nếu người mua là tổ chức, cá nhân, hộ gia đình Việt Nam hay Việt Kiều: Họ sẽ được sở hữu nhà ở lâu dài ổn định (không thời hạn)?

b. Nếu người mua là tổ chức, cá nhân nước ngoài: Họ chỉ được quyền sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại?

Ví dụ:

- Người nước ngoài A mua nhà ở tại Việt Nam, thời hạn sở hữu nhà 50 năm kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2016.

- A bán nhà cho B là cá nhân người Việt Nam vào ngày 01 tháng 01 năm 2046 (30 năm sau).

- Vì B là người Việt Nam nên được sở hữu nhà không thời hạn.

- Đầu năm 2061 (15 năm sau), B bán nhà cho người nước ngoài C. Vậy thời hạn sở hữu nhà của C là bao lâu kể từ khi mua nhà từ B? Vẫn là 50 năm?

Nếu A bán nhà cho D là cá nhân nước ngoài vào ngày 01/01/2046 thì thời hạn sở hữu nhà của D chỉ còn 20 năm?

 

Phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản, trả lời:

Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

- Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam (Điểm c Khoản 2 Điều 161).

- Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước (Điểm đ Khoản 2 Điều 161).

 

CÔNG TY TƯ VẤN VÀ XÚC TIẾN Á CHÂU (72/6/10, đường Làng Tăng Phú, Tăng Nhơn Phú A, Q.9)                                                    

- Căn cứ vào mấy tiêu chí và những tiêu chí nào để cho phép mật độ và hệ số của một dự án?

Phòng Thẩm định dự án, trả lời:

Theo Điều 12 Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 12/7/2011 của y ban nhân dân thành phố về lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị trên địa bàn thành phố:

- Sở Quy hoạch – Kiến trúc có ý kiến chấp thuận bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình trong nội dung thiết kế cơ sở các dự án đầu tư xây dựng công trình có ý nghĩa quan trọng về chính trị, kinh tế - xã hội, văn hóa, lịch sử của thành phố không thuộc loại phải lập quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500);

- Ủy ban nhân dân huyện phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch phân khu thị trấn, quy hoạch chi tiết, đồ án thiết kế đô thị riêng trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý (trừ các quy hoạch chi tiết, đồ án thiết kế đô thị riêng được quy định tại Điểm b Khoản 1, Khoản 4 Điều này) và nhiệm vụ quy hoạch chi tiết được quy định tại Khoản 5 Điều này, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Sở Quy hoạch - Kiến trúc.

Do đó, chủ đầu tư căn cứ trên các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc tại Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc bản vẽ thỏa thuận tổng mặt bằng đã được cơ quan có thẩm quyền cung cấp (Sở Quy hoạch – Kiến trúc; Ủy ban nhân dân quận, huyện) để thiết kế công trình phù hợp.

 

CÔNG TY TNHH MAEDA VIỆT NAM (P.9, 19F, Vincom Center, 72 Lê Thánh Tôn, P.Bến Nghé, Q.1). Ngành nghề, lĩnh vực: Tư vấn kỹ thuật, thiết kế, thi công, giám sát các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, giao thông

- Công ty chúng tôi là đơn vị đầu tư xây dựng với lĩnh vực hoạt động trong giấy đăng ký đầu tư như sau:- Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê;  Xây dựng khu chung cư, trung tâm thương mại để bán hoặc cho thuê.

Hiện nay Công ty chúng tôi đang triển khai đầu tư dự án: Khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ Z1, công trình cấp 1, số tầng cao 25 tầng.

Căn cứ vào lĩnh vực hoạt động nêu ở trên, công ty chúng tôi có được phép thành lập Ban Quản lý dự án kiêm Tư vấn giám sát cho dự án này không?

Phòng Quản lý chất lượng công trình xây dựng, trả lời:

Dự án Khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ, công trình cấp 1, chủ đầu tư căn cứ vào tổng mức đầu tư để xác định nhóm dự án theo quy định tại Phụ lục 01, ban hành kèm theo Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ. Căn cứ vào nhóm dự án, chủ đầu tư sẽ được thực hiện quản lý dự án nêu trên nếu có năng lực đáp ứng các quy định tại Điều 63, Nghị định số 59/2015/NĐ-CP. Trường hợp không đủ điều kiện năng lực, chủ đầu tư phải thuê tư vấn quản lý dự án.

Năng lực của tổ chức giám sát được quy định tại Điều 57, Điều 66 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng và Điều 1, Nghị định số 42/2017/NĐ-CP ngày 05/4/2017 sửa đổi Nghị định số 59/2015/NĐ-CP. Chủ đầu tư chỉ được giám sát xây dựng nếu đáp ứng các điều kiện năng lực tại các quy định trên.

 

- Theo điều 16 – Thông tư số 26/2016/TT-BXD về quan trắc công trình, bộ phận công trình trong quá trình khai thác, sử dụng có quy định: “Trong quá trình khai thác, sử dụng, các công trình quy định tại Phụ lục VI Thông tư này và các công trình có dấu hiệu lún, nứt, nghiêng và các dấu hiệu bất thường khác có khả năng gây sập đổ công trình bắt buộc phải được quan trắc.”

Vậy, nếu công trình chúng tôi triển khai thi công thuộc một trong những công trình nêu tại Phụ lục VI Thông tư này thì ngoài bắt buộc quan trắc công trình chúng tôi triển khai, có bắt buộc phải quan trắc các công trình ở xung quanh không? Nếu bắt buộc thì căn cứ vào văn bản pháp luật nào và hồ sơ quan trắc bao gồm những tài liệu nào?

 

Phòng Quản lý chất lượng công trình xây dựng, trả lời:

Khi triển khai thi công công trình thuộc Phụ lục VI Thông tư số 26/2016/TT-BXD, việc quan trắc công trình xung quanh (các công trình lân cận thuộc phạm vi ảnh hưởng) là bắt buộc trong suốt quá trình thi công phần ngầm công trình trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh theo mục d, Khoản 3, Điều 4 Quyết định số 44/2016/QĐ-UBND ngày 05 tháng 11 năm 2016 của Ủy ban nhân dân Thành phố.

Đối với các công trình không có thi công phần ngầm thì phải bảo đảm nguyên tắc chung trong quản lý chất lượng công trình xây dựng theo quy định tại Khoản 1, Điều 4 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 5 năm 2015 của Chính phủ. Cụ thể là “Công trình xây dựng phải được kiểm soát chất lượng theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan từ chuẩn bị, thực hiện đầu tư xây dựng đến quản lý, sử dụng công trình nhằm đảm bảo an toàn cho người, tài sản, thiết bị, công trình và các công trình lân cận”.

Hồ sơ quan trắc công trình cần thực hiện theo quy định tại Khoản 3, Điều 16 Thông tư số 26/2016/TT-BXD. Cụ thể: quy định về phương pháp đo, thiết bị đo, sơ đồ bố trí và cấu tạo các mốc quan trắc, tổ chức thực hiện, phương pháp xử lý số liệu đo và các nội dung cần thiết khác trình người có trách nhiệm bảo trì công trình phê duyệt.

 

Câu hỏi 6.3 (15): Theo khoản 3 điều 17 – Thông tư số 26/2016/TT-BXD về đánh giá an toàn chịu lực và an toàn vận hành công trình trong quá trình khai thác, sử dụng có quy định: “Việc đánh giá an toàn chịu lực và an toàn vận hành công trình trong quá trình khai thác, sử dụng được thực hiện bởi tổ chức kiểm định xây dựng có đủ điều kiện năng lực theo quy định.”

Vậy, hồ sơ đánh giá an toàn chịu lực và an toàn vận hành có phải là bắt buộc không? Nếu bắt buộc thì căn cứ vào văn bản pháp luật nào?

 

Phòng Quản lý chất lượng công trình xây dựng, trả lời:

Căn cứ Khoản 1, Điều 43 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 5 năm 2015 của Chính phủ về Quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng quy định: “Công trình quan trọng quốc gia, công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, ảnh hưởng đến an toàn cộng đồng phải được tổ chức đánh giá định kỳ về an toàn của công trình trong quá trình khai thác sử dụng và Điều 44, Điều 45 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 5 năm 2015 của Chính phủ về Quản lý chất lượng và Bảo trì công trình xây dựng quy định về xử lý đối với công trình có dấu hiệu nguy hiểm, không đảm bảo an toàn cho khai thác, sử dụng và xử lý đối với công trình hết thời hạn sử dụng có nhu cầu sử dụng tiếp.

Đồng thời, căn cứ Khoản 1, Điều 17 Thông tư số 26/2016/TT-BXD ngày 26 tháng 10 năm 2016 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng quy định: “Danh mục các công trình thuộc thẩm quyền quản lý của Bộ Xây dựng theo quy định tại Khoản 1, Điều 51 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP phải đánh giá an toàn chịu lực, an toàn vận hành  trong quá trình khai thác, sử dụng được quy định tại Phụ lục VII Thông tư này. Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quy định về đánh giá an toàn chịu lực và an toàn vận hành công trình trong quá trình khai thác, sử dụng đối với các công trình thuộc thẩm quyền quản lý”.

Do đó, đối với các trường hợp nêu trên phải đánh giá an toàn chịu lực, an toàn vận hành trong quá trình khai thác, sử dụng và phải có hồ sơ đánh giá an toàn chịu lực, an toàn vận hành.

Tại Khoản 3 Điều 17 Thông tư số 26/2016/TT-BXD quy định: Việc đánh giá an toàn chịu lực và an toàn vận hành công trình trong quá trình khai thác, sử dụng được thực hiện bởi tổ chức kiểm định xây dựng có đủ điều kiện năng lực theo quy định.

Vì vậy, khi đánh giá an toàn chịu lực và an toàn vận hành công trình trong quá trình khai thác, sử dụng bắt buộc phải chọn tổ chức kiểm định xây dựng có đủ điều kiện năng lực theo quy định.

Việc lựa chọn tổ chức kiểm định được quy định tại Khoản 2 Điều 18 Thông tư số 26/2016/TT-BXD.

Ngoài ra, Khoản 7 Điều 41 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP, trường hợp công trình có yêu cầu về quan trắc hoặc phải kiểm định chất lượng thì chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình phải thuê tổ chức có đủ điều kiện năng lực để thực hiện. Trường hợp cần thiết chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình có thể thuê tổ chức độc lập để đánh giá báo cáo kết quả kiểm định, báo cáo kết quả quan trắc.

 

- Công ty chúng tôi là công ty xây dựng, với lĩnh vực hoạt động đăng ký trong giấy chứng nhận đầu tư như sau: 

1. Tư vấn kỹ thuật, thiết kế, thi công, giám sát các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, giao thông.

2. Lắp đặt thiết bị cơ điện, cấp thoát nước công trình.

3. Tư vấn quản lý dự án.

Theo khoản 3, Điều 26 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP về giám sát thi công xây dựng công trình: “Trường hợp áp dụng loại hợp đồng tổng thầu thiết kế - cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình (tổng thầu EPC) hoặc hợp đồng chìa khóa trao tay, trách nhiệm thực hiện giám sát thi công xây dựng được quy định như sau:

a) Tổng thầu có trách nhiệm thực hiện giám sát thi công xây dựng đối với phần việc do mình thực hiện và phần việc do nhà thầu phụ thực hiện.”

Vậy, trong trường hợp công ty chúng tôi là nhà thầu EC (Thiết kế - Thi công) thì công ty chúng tôi có được tự thực hiện giám sát thi công xây dựng đối với phần việc do mình thực hiện hay không?

Và để chúng tôi tự thực hiện giám sát công việc chúng tôi thi công thì đòi hỏi năng lực tổ chức như thế nào? Và điều này được quy định trong văn bản pháp lý nào?

Phòng Quản lý chất lượng công trình xây dựng, trả lời:

Nếu công trình không thuộc dự án vốn đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước và vốn nhà nước ngoài ngân sách, tổng thầu EPC được tự thực hiện giám sát thi công xây dựng đối với phần việc do mình tự thực hiện khi có đủ điều kiện năng lực giám sát thi công xây dựng và tự chịu trách nhiệm về việc giám sát của mình. Tuy nhiên, việc giám sát phải tuân thủ Khoản 2 Điều 6 Thông tư số 26/2016/TT-BXD, Điều 26 Nghị  định số 46/2015/NĐ-CP.

Như vậy, trường hợp nhà thầu EC (thiết kế - thi công) đã bao gồm trong trường hợp tổng thầu EPC nên cũng được tự thực hiện giám sát thi công xây dựng đối với phần việc do mình thực hiện khi có đủ điều kiện năng lực giám sát thi công xây dựng và tự chịu trách nhiệm về việc giám sát của mình. Tuy nhiên, việc giám sát phải tuân thủ Khoản 2, Điều 6 Thông tư số 26/2016/TT-BXD, Điều 26 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP.

Năng lực của tổ chức giám sát được  quy định tại Điều 57, Điều 66 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 6 năm 2015 về quản lý dự án đầu tư xây dựng và Điều 1 Nghị định số 42/2017/NĐ-CP ngày 05 tháng 4 năm 2017 sửa đổi Nghị định số 59/2015/NĐ-CP.

 

- Theo khoản 5, Điều 26 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP về Giám sát thi công xây dựng công trình: Đối với các công trình đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước và vốn nhà nước ngoài ngân sách:

a) Tổ chức giám sát thi công xây dựng công trình phải độc lập với các nhà thầu thi công xây dựng và các nhà thầu chế tạo, sản xuất, cung ứng vật liệu, sản phẩm, cấu kiện, thiết bị sử dụng cho công trình;

Xin hỏi: Đối với các dự án không thuộc dự án thuộc vốn đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước và vốn nhà nước ngoài ngân sách, nếu đơn vị chúng tôi có đủ điều kiện năng lực tư vấn giám sát theo quy định của Nhà nước thì chúng tôi có được tự tổ chức giám sát thi công xây dựng công trình cho phần việc mình làm không?

Và để chúng tôi tự thực hiện giám sát công việc chúng tôi thi công thì đòi hỏi năng lực tổ chức như thế nào? Và điều này được quy định trong văn bản pháp lý nào?

 

Phòng Quản lý chất lượng công trình xây dựng, trả lời:

1. Chủ đầu tư, tổng thầu EPC tự thực hiện hoặc thuê tổ chức, cá nhân đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện giám sát một, một số hoặc toàn bộ các nội dung quy định tại Khoản 1 Điều 26 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP.

2. Trường hợp chủ đầu tư, tổng thầu EPC tự thực hiện đồng thời việc giám sát và thi công xây dựng công trình thì chủ đầu tư, tổng thầu EPC phải thành lập bộ phận giám sát thi công xây dựng độc lập với bộ phận trực tiếp thi công xây dựng công trình.

Như vậy, nếu công trình không thuộc dự án thuộc vốn đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước và vốn nhà nước ngoài ngân sách, nếu chủ đầu tư, tổng thầu EPC có đủ điều kiện năng lực tư vấn giám sát theo quy định thì được tự tổ chức giám sát thi công xây dựng công trình cho phần việc mình làm. Tuy nhiên, việc giám sát phải tuân thủ Khoản 2 Điều 6 Thông tư số 26/2016/TT-BXD, Điều 26 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP.

Năng lực của tổ chức giám sát được quy định tại Điều 57, Điều 66 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 về quản lý dự án đầu tư xây dựng và Điều 1 Nghị định số 42/2017/NĐ-CP ngày 05/4/2017 sửa đổi Nghị định số 59/2015/NĐ-CP.

-Theo Điều 49 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP và Khoản 15, Điều 1 Nghị định số 42/2017/NĐ-CP có quy định về điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng.

Vậy trong trường hợp kỹ sư thiết kế đã có chứng chỉ hành nghề thiết kế nhưng chuyển sang công tác giám sát, thì những chứng chỉ hành nghề đã cấp cho kỹ sư thiết kế có được chuyển đổi cấp hạng không?

Trung tâm Quản lý nhà và Giám định xây dựng, trả lời:

Trường hợp kỹ sư thiết kế đã có chứng chỉ hành nghề thiết kế nhưng chuyển sang công tác giám sát, thì việc sử dụng kinh nghiệm công tác chuyên môn trong hoạt động xây dựng này để thực hiện chuyển đổi cấp hạng cho chứng chỉ hành nghề thiết kế là chưa phù hợp.

Ngoài ra, việc chuyển đổi chứng chỉ hành nghề được áp dụng đối với chứng chỉ cũ còn thời hạn sử dụng.

 

- Theo Khoản 1, Điều 2 Nghị định số 42/2017/NĐ-CP đã lược bỏ dùng để phân nhóm dự án theo tổng mức đầu tư.

Vậy, quy định về phân nhóm dự án (A,B,C) ảnh hưởng đến Điều kiện phân hạng đối với chứng chỉ hành nghề quản lý dự án (Điều 54 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP và Khoản 18, Điều 1 Nghị định số 42/2017/NĐ-CP) và thời gian lưu trữ hồ sơ tối thiểu theo nhóm dự án (Khoản 2, Điều 12, Thông tư số 26/2016/TT-BXD) sẽ bị chi phối như thế nào? Doanh nghiệp sẽ căn cứ vào văn bản nào để xác định 02 nội dung này?

Phòng Quản lý chất lượng công trình xây dựng, trả lời:

- Về phân nhóm dự án đầu tư xây dựng:

Khoản 1 Điều 1 Nghị định số 42/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 5 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP, quy định như sau:

“Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo quy mô, tính chất, phân loại công trình chính của dự án. Dự án theo tiêu chí quy định của pháp luật về đầu tư công, bao gồm: Dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, dự án nhóm B, và dự án nhóm C”.

Theo đó, quy định về phân nhóm dự án (A, B, C) liên quan đến điều kiện phân hạng đối với chứng chỉ hành nghề quản lý dự án (Khoản 18, Điều 1 Nghị định số 42/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 5 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP) sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công.

- Về thời gian lưu trữ hồ sơ tối thiểu theo nhóm dự án:

Căn cứ Điều 88 Luật Xây dựng 2014:

+ Chủ đầu tư có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng.

 

CÔNG TY TNHH GIAO NHẬN VẬN TẢI TOÀN CẦU (42/31 Nguyễn Huệ, P.Bến Nghé, Q.1) Ngành nghề, lĩnh vực: Căn hộ cho thuê

- Công ty chúng tôi đang trong giai đoạn xây dựng cơ bản gần hoàn thiện, xin hỏi: Để bắt đầu hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh căn hộ cho thuê, chúng tôi cần phải có những giấy phép nào trước khi bước vào hoạt động, xin ở cơ quan chức năng nào và thời hạn theo quy định?

 

Phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản, trả lời:

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

- Xây dựng căn hộ nhằm mục đích cho thuê là một trong những hoạt động kinh doanh bất động sản (Khoản 1 Điều 3).

- Đối với bất động sản có sẳn: Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: (a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; (c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Đối với bất động sản hình thành trong tương lai: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

 

- Công ty chúng tôi đang hoạt động trong lĩnh vực xây dựng. Hiện tại, chúng tôi đang trong quá trình tìm hiểu thủ tục xin các loại giấy phép cho một dự án Nhà máy có sản phẩm đầu ra là các sản phẩm, bộ phận, thiết bị từ vật liệu tổng hợp composite cho máy bay thương mại. 

Hỏi: Đối với loại sản phẩm trên thì - theo Phụ lục 1 Phân cấp công trình xây dựng theo quy mô công suất hoặc tầm quan trọng của Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10 tháng 03 năm 2016 - sẽ được xếp vào loại công trình công nghiệp nào?

(ví dụ : Nhà máy sản xuất các sản phẩm nhựa, Nhà máy chế tạo máy công cụ và thiết bị công nghiệp,…)

Do không tìm được chính xác loại công trình nên Công ty chúng tôi gặp khó khăn trong việc phân cấp công trình dự án để tiến hành các bước xin phép xây dựng. Vì vậy, Công ty chúng tôi kính mong sớm nhận được sự phản hồi và hướng dẫn của Sở Xây dựng.

 

Phòng Kinh tế xây dựng, trả lời

Trường hợp tra cứu tên, loại công trình công nghiệp theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10 tháng 3 năm 2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng quy định:

+ Công trình công nghiệp không có tên nhưng có loại phù hợp với loại công trình trong bảng 1.2 thì xác định cấp theo bảng 1.2;

+ Công trình công nghiệp không có tên và không có loại phù hợp với loại công trình trong bảng 1.2 thì xác định cấp theo loại và quy mô kết cấu (Phụ lục 2)

 

- “Công ty chúng tôi đang thuê căn hộ chung cư đặt văn phòng kinh doanh, xin được tư vấn:

1. Trường hợp muốn sửa chữa căn hộ chung cư, việc sửa chữa này có thay đổi cấu trúc căn hộ, cụ thể là sửa bếp cho đúng hướng thì phải thay đổi cửa ra, vào, sân phơi (cắt bỏ cửa). Xin hỏi, được phép sửa chữa như vậy không? Nếu được thì xin phép cơ quan thẩm quyền nào?

2. Có Thông tư nào nói về việc không được kinh doanh tại các căn hộ chung cư hay không?”

Phòng cấp phép xây dựng, Phòng Quản lý nhà và Công sở, trả lời

Điều 4, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Trưởng Bộ Xây dựng) quy định nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê quyệt. Do đó, việc Công ty sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng kinh doanh là không phù hợp theo quy định pháp luật nêu trên.

Việc sửa chữa, cải tạo căn hộ chung cư phải được thực hiện theo đúng quy định tại Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Trưởng Bộ Xây dựng).

Ngoài ra, Công ty cần nghiên cứu các quy định liên quan đến mục đích sử dụng căn hộ chung cư và các hành vi bị nghiêm cấm trong việc sử dụng chung cư được quy định tại Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể:

Điều 3, Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ 01/7/2015 quy định: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”. Cần hiểu cho đúng đối với loại nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh là loại chung cư mà theo dự án được duyệt có phân định rõ phần căn hộ để ở và phần diện tích khác trong nhà chung cư được sử dụng để hoạt động kinh doanh, không phải là trường hợp lấy căn hộ để ở mà tổ chức hoạt động kinh doanh.

Khoản 11, Điều 6, Luật Nhà ở 2014 về các hành vi bị nghiêm cấm có quy định: Nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt nhưng loại trừ việc kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư.

 

TIN ĐÃ ĐƯA

Xem tin theo ngày

Ngày

© SỞ XÂY DỰNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Địa chỉ: 60 Đường Trương Định, Phường 7, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
 Điện thoại :  (028) 3932 5945 - 3932 6214 ; Fax : (028) 3932 5269 ; Email : sxd@tphcm.gov.vn
Website: http://www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn/